1 建筑等级影响房地产估价的因素
1．1 建筑等级分类
1．1．1 建筑物耐久(年限)等级。
建筑物的耐久等级是根据建筑物的使用要求确定的耐久年限，一般划分为5个等级：100年以上(具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物)，50年～100年(重要的公共建筑，如大城市火车站、国际宾馆、大剧院等)，40年～50年(比较重要的公共建筑和居住建筑)，15年～40年(普通建筑物，如文教、交通等建筑物)，15年以下(简易建筑和使用年限在5年以下的临时建筑)。
1．1．2 建筑物的耐火等级。
可根据燃烧性能和耐火极限两项指标将耐火等级分为四级。燃烧性能是指建筑构件在明火或高温的作用下，燃烧的难易程度。它可以分为非燃烧体、难燃烧体、燃烧体三类。耐火极限是指建筑构件遇火后能支承载荷的时间。即从起火燃烧到建筑失掉支承能力，或发生穿透性裂缝，或其背面温度升高到220~C时，所需要的时间。
1．1．3 建筑物的重要性等级。
建筑物按其重要性和使用要求分为特等、甲等、乙等、丙等、丁等5个等级。
特等：是指具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的建筑(如国宾馆、国家大剧院、博物馆、重点联合国教科文建筑等)。
甲等：是指高级居住建筑和公共建筑(如高等住宅、高级宾馆、省级重点文娱集会、博览、医疗、外事托幼等建筑)。
乙等：是指中级居住建筑和公共建筑(如中级住宅、高校与科研单位建筑，省级一般集会、博览等建筑)。
丙等：一般居住建筑和公共建筑(如一般住宅、学生宿舍、一般旅馆、办公楼等建筑)。
丁等：是指低标准的居住建筑和公共建筑，一般是指防火等级为四级的各类建筑。
1．2 建筑等级对房地产价值的影响
1．2．1 建筑等级对建造成本的影响。
建筑物的等级不同使其建造成本存在很大差异。如具有重大纪念性、历史性的建筑物，其建筑耐久年限为100年以上，重要性等级为特等，而其耐火等级一般不会超过三级。这类建筑物建筑面积大，室内容纳的人和可燃物的数量也多，起火后疏散量大，燃烧时间长，灭火所需力量也多。在运用成本法计算该建筑物重置成本时，不仅要考虑设计及建造时，对基础主体结构(墙、柱、梁、板、屋架)、屋面构造、围护结构(包括外墙、门、窗、屋顶等)的成本进行计算，而且也要考虑建筑物大跨度等因素导致的消防设施、疏散通道、给排水的特殊投入，同时应考虑阶段性的加固、防腐处理的期间成本等费用，综合考虑了以上各要素才能客观地反映出建筑物的价值。
1．2．2 建筑等级对房地产收益的影响。
对收益性房地产的价值起决定性影响的因素是其位置，相同的结构类型、供需范围、使用性质的房地产会因建筑等级不同获得不同的收益。
如工业厂房的租用期一般均在3年以上，该类建筑物的耐用年限为15年～40年不等，其剩余可使用经济年限受寿命期所限，通俗来讲，即随着可使用经济年限的递减，运营费用(维护、检修)递增，导致收益递减，同时由于可使用经济年限无法满足长期使用客户的要求，也会影响到租金收益。与此同时还要考虑到工业厂房的耐火等级对建筑物的楼层、最大允许长度是否能够适应消防车水龙带最大长度时的供水能力及室外消火栓的保护半径等影响收益的因素，在运用收益法进行评估时，往往需要采用市场法获得其纯收益，以上各要素是建筑物个别因素修正的重要内容。
2 房地产估价中考虑建筑等级的意义
2．1 建立可比的价格基础
房地产估价中市场法的运用应充分考虑建筑等级因素，尽量选择建筑等级相同的可比案例，如果选择条件受限，应对其耐火等级、耐用年限等个别因素进行合理的修正，方可建立可比的价格基础。
2．2 合理判断建筑物的建造成本及净收益
建筑物的建造成本及净收益受建筑等级的影响，耐久年限50年与100年的建筑物，其建造成本存在很大差异，不但在建造时投入的防水、防腐、抗冻性的建筑材料成本不同，而且所采用的防护措施、建造技术也应与要求的耐久性年限相适应，同时在建筑物正常使用期间，定期检查和合理防护维修所发生的费用同样对建造成本及净收益的确定产生一定的影响。
2．3 有效地控制房地产估价的风险
全面分析包括建筑等级在内的影响房地产价值的各项因素，不仅是估价人员执业过程中执业素质的体现，也是房地产估价执业风险控制的有效途径及手段，一份估价目的明确、估价方法合理、估价参数选取科学的估价报告才能充分规避估价的执业风险，有效提高房地产估价的社会公信力。
来源于估价师之家
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