转载于2015-02-12仁达资讯
仁达悦享会第一期会议纪要房产估值—现在与未来
闫旭东
今天我们举办这个悦享会，主要是想跟大家分享一下我们的想法，主要是起一个带头作用，以后可能还请别人来分享。
下面由我来开始分享第一期的内容：房产估值的现在与未来
我们的房地产土地评估行业，已经历了20年了，我们这个行业，包括其他行业都感到焦虑，就是大家都知道时代变了，可是时代到底怎么变了，大家可能都看不太清楚。我们行业在一定程度上到了一个瓶颈，那我们的行业未来怎么走，是我们一直想思考的问题。
时代真的变了
现在时代是变了，而且真的变了，一个是外部的环境变了，我们以前还提到互联网，但是这次是移动互联网，我们也是想做个测试，移动互联是不是能把大家都邀请过来，我们这次报名全部是在微信上进行的，报名人数远远超出我们的预料，这就是互联网发挥的作用，现在看来，真的是变了。
我们说现在是时代变了，作为估价行业，随着外部环境的改变，我们的评估技术和工具也在不断提升。此外，我们的客户也变了，过去可能需要在土地局、房管局和银行等着客户，而现在，客户可能身处任何地方，而且我们也无法准确的知道客户在哪里，需求在哪里。同时，我们的业界同行也有所不同了，原来我们的协会里面，会员都是评估机构，而现在信息公司、数据公司也开始申请加入到我们中国房地产估价师协会里了。这也说明在当今信息化、数据化的时代，我们的业界同行也在不断的多元化。
以前，我们的估价师是基于掌握相对于社会大众更多的房地产资讯和专业知识的优势来服务客户的，而在当今信息膨胀的大数据时代，信息的不对称已经逐步消逝，我们身处于没有隐私的年代，包括我们的房地产。因此，在信息透明的时代要赚取信息不对称的钱是不可行的，这无疑是对我们估价师的专业形象基础的一大冲击。
第一，由于互联网是搜索技术，现在的房源信息发布平台已基本占据了所有领地；第二；内容数据的爆炸，从房源信息，拓展至区域的属性信息，以及用户生成的内容信息都完整存储起来。第三，地图应用，清晰、精确的地图定位和信息展示，突破了房地产市场本地化的限制，而且由于地图的分析技术运用，完全可以克服不动产的区域性限制，我们可以通过拍照的方式查询房价，而且由于手机的定位及照片的可识别化，真正突破本地化的限制；第四，移动场景技术，移动定位服务和动态可视化技术改变了消费者搜索房屋的体验；第五，计算与分析技术，大数据、云计算、云存储、地理信息系统GIS批量评估技术应用成为绕不过去的现实。
我们发现，现在客户需求的变化体现在：（1）要求效率：现在法定的评估制度在不断弱化（如抵押登记评估报告非要件、评估取消执业注册制度等），询价、核价、批量评估等需求的提出；（2）要求评估的结果准确、依据充分：专业、准确，以及报告使用者对风险控制要求的提出；（3）要求数据挖掘分析：估价应用后延伸业务发展；（4）要求拓展客户渠道：新的经济行为、新的客户需求的涌现。
尤其是数据挖掘方面，原来评估业务上的问题，比如说关于房产税的一些税收总额，包括土地增值税、契税、营业税、房产税等，现在客户的需求已经在改变了。比如，今年全省的房地产税收的升降情况如何，未来房产税收预测有多少，未来的房地产市场变化，对税收会产生什么影响，多大影响等等，这些都是数据挖掘的方面。
对于评估行业来说，越来越多的外界行业也侵入到我们的估价服务中来。比如像房价点评网、禧泰房产数据、zillow等互联网公司，链家网、搜房网等中介机构，此外还有银行系统引入的押品价值评估模型，税务机构的存量房批量评估等等都在逐步介入。
估价行业的现状
面对这外部环境的变化，内部客户需求的不断提升，以及越来越多的行业参与者，我们现阶段的估价行业本身却是落后于时代的，已不能满足于客户对效率和准确度的要求。首先，估价测算与报告生成方式延续手工作坊，项目管理与内部管理简陋，估价作业效率低下；其次，估价案例缺乏，参数、价格分析缺乏数据支持，基础数据积累不够，估价结果的准确性和支持性不够。
而在这场时代的竞争中，有谁“赢”了吗？是过去二十年的估价行业？估价师？客户？还是评估公司？而未来十年后，我们的时代怎么样，我们又能够怎么样？我们又需要怎么赢呢？
对未来的认识
互联网时代，互联与移动互联的本质即是连接，强调的是人与服务的连接。商业的本质是效率，商业的进步也是效率的进步。而市场的本质是信用，我们能不能建立信用，促进市场建立信用，愿不愿意融入市场，是我们能否赢得胜利的关键。随着行政力量的逐步减弱，一定需要依靠市场建立信用机制。未来一定是一个平台的崛起，是一个去中间化的趋势。未来，我们的评估公司将会消亡，而我们的估价师将会崛起。我们竞争对手将不是友商，而是这个时代。未来，谁更专业，更具有说服力，更能吸引住客户，才能“赢”，而吸引客户的关键就是明白客户需要什么。
未来的挑战
面对未来，我们还面临着许多挑战：（1）估价依据：主要是我们的数据支持在哪里，我们是不是还在凑数据；（2）客户需求的改变：我们的技术与报告还能否应对客户的要求；（3）业务范围的转型：我们的专业能力如何胜任；（4）客户来源渠道：通道的改变，如何让客户能联系上我们；（5）信息透明：信息的透明化将淘汰能力不足的估价师。
其中，客户的来源渠道改变，如何才能让客户联系我们呢？我们未来的对手可能都看不见人，谁离用户最近，离交易最近，谁的价值就越大，我们的估价只有更贴近交易，才能把握住客户，原来依靠银行或其他机构获得客户的模式将逐渐淡化，因为客户也在挑选银行，未来银行也不可能完全把握住客户，因此我们需要针对客户的各种需求来寻找客户，来吸引客户。
虽然我们的时代变了，供需结构变了，工具和技术也变了，但客户的需求其实并没有改变。而是我们在过去很长一段时间内，并没有善待客户，都是让客户来适应我们。所以我们现在要考虑需求，适应需求，是否能真的找到需求痛点。比如，二手房交易中，买卖双方是居间代理，而不是独家代理，因此只能对买卖双方进行撮合，这样价格就很重要，由于没有透明的价格体系，对买卖双方撮合的效率是低下的，而且由于估值是在成交协议签订后进行，一旦出现低评，则可能导致购房首付不够，进而造成成交的失败。但是评估人员却并不会考虑成交是否失败，这就是并未善待需求。所以，我们在过去的业务处理中，并没有分析客户的需求，一方面为了争取项目装孙子，而另一方面又在装大爷。要想在这个互联网时代下获得根本利益，我们只有设身处地的为客户着想，去迎合客户，去适应客户，才能赢得胜利。
借用别人的几句话，我们做传统行业的，通常有两个不见：不见棺材不落泪，不见兔子不撒鹰。每一次遇到危机才真正推动行业转型；颠覆不是消灭，而是你在用户的价值链中被边缘化了。换句话说，谁离用户最近，谁的价值就最大。互联网带来的一大颠覆就是零距离，包括信息透明的零距离和用户的零距离。而互联网的另一大颠覆就是分布式，即所有的资源不是在你的内部，二是分布全球。
借用阿里的一句话，“一切业务数据化，一切数据业务化”。在现在的时代变化中，任何一个行业，需不需要转变，怎么转变。比如我们估价行业，我们的流程是否标准化，我们能否数据化的生存，因为我们就在互联网时代下，五年、十年后，我们还会接受纸质报告吗？可能所有都需要数据化的东西，纸质报告可能就存档使用。在未来，没有数据化的公司其生存能力是不可想象的。
目前还处于行政许可范围内的评估行业，随着将来行政力量的逐步弱化，法定的评估制度将不断弱化，而我们的评估都将处于市场化的业务。评估结果的准确性、依据的充分性和服务的效率将成为判断我们能否生存下去的理由。
估价行业的探索脚步
为积极应对客户需求的变化，估价行业探索的脚步正在积极前进。在提升估价准确度方面，国内一些软件数据公司、银行金融机构以及多家房产评估机构纷纷加入尝试，寻求突破，已经探索出多种解决方式，包括以“扫楼调查”为主要方式建设住宅类房屋基础数据库，以回归计算、基准价＋修正模型为主开发住宅类房屋自动估价（动态估价、批量估价）模型系统并加以应用（价格指数、市场分析、个贷报告、押品重估等），以EXCEL链接、简单网页模型为基础开发以住宅个贷报告为主的估价操作（或辅助操作、报告生成）系统，以手机、PAD等移动终端为对象开发现场勘查采集工具系统等等，只不过上述方式在成本、维护更新、精度、估价对象类型、管理与应用等方面或多或少受到限制。
我们的行动
目前，我们都在积极做一些东西，比如说数据调查、开发自动估值的系统、个贷报告的辅助生成系统、估价流程的系统等等，还有所谓的ERP系统，我们的行业都在做，我们仁达也在做。比如基础数据的收集、更新等等。
还有我们的估值系统，目前已经做了70个大中城市的住宅系统，今年我们还会提供非住宅的系统，主要是做在线询价。此外，我们以后还会对数据进行不同程度的丰富，因为我们面对不同的客户，可能需求的方向不一样。
另外，我们发现，数据挖掘一定要做，未来有很多东西都可以做。比如我们直接接触的房价、租金等，主要做的就是房地产投资回报率的调查，现在已经做了17个城市4类物业，接下来，还会扩充到20至30个城市。我们原来是把房产当作投资，现在资产是需要利用起来的，原来投资看着涨价，而现在就要看租金，看真正的回报。
估价行业可以做什么
我们有线下的手工作坊式操作，要向线上做改变。做数据库，未来做在线估值系统，能有几家生存下来就不错了，但是全国众多估价机构，真正要跟搜房、易居等抗衡的话，是不简单的。但搜房最近的表现体现了，光有线上是不行的，决胜方是在线下，因为房地产领域，线下是很重的，必须靠线下人对人的服务、项目对项目的服务，才能完成这个闭环。而像链家，线下有实体，线上有链接，就比较好攻。只要线下能与线上对接就能活。因此，我们需要考虑怎样告别传统，实现“线上”作业，进入电子报告时代。我们通过估价流程系统与业务管理系统、报告生成系统、业务采集（勘察）系统等，实现从业务查询、受理、任务分派、报告撰写、审核、行政盖章、报告存档、数据上传汇总积累等全流程多项功能应用，从而实现流程、数据、业务管理三位一体化的管理与应用。此外，我们的在线估值系统，其实以后大家都可以利用我们这些系统，我们以后将放云端，供整个行业去运用。包括价格、案例等等，我们都放出来，所有信息透明化。
我们还可以跟银行金融业的对接，实现押品数据、评估数据、市场数据的全面对接；通过系统应用及数据库对接，做到银行金融机构、评估机构评估服务的共享与统一，实现房地产抵押品贷前咨询、贷中评估、贷后价值重估的全流程服务。并建立押品数据库，在数据标准化的基础上，通过与评估机构估价流程与业务管理系统、报告生成系统、报告上传系统等形成对接，实现电子报告实时传送，实现房地产抵押品基础数据和评估参数的标准化共享。一切都是标准化流程化的。未来一定要建立这种机制，也可以说是生态，才能促进我们这个行业的升级。
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