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四大估价方法之比较法

发布时间:2015年03月18日 点击:2126

理论依据:替代原理

含义:将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格做适当修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

本质:是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价值。


一、基本公式


估价对象市场价值=可比案例价格×交易日期修正×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正。


二、比较法估价的步骤



三、比较法的应用


适用对象:住宅、写字楼、商业、标准厂房、房地产开发用地;

不适用的物业

数量很少的房地产:特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂等

很少发生交易的房地产:学校、医院、行政办公楼等;

可比性很差的房地产:在建工程

其他用途:用于测算房地产市场租金、运营费用、空置率、资本化率、开发完成后房地产价值等。


四、比较法估价的关键点


1. 案例选取是否合理


可比实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用,交易活跃地区相隔3个月至半年以上的不宜采用。如对房地产用地进行评估时,做为可比实例的宗地成交日期与价值时点相隔三年以上的不可采用。


2. 是否充分考虑了物业的不利因素


3. 参数的选取是否合理



可比实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用,交易活跃地区相隔3个月至半年以上的不宜采用。


市场法的具体计算过程中单项修正指数上下不能超过20%,例如估价对象为100,可比实例修正范围要在80-120之间;综合修正系数上下不能超过30%,例如估价对象为1,可比实例综合修正范围要在0.7-1.3之间。


商铺楼层价格比例一般为:一层100%、二层为一层的60-80%、三层为一层的50%-70%、四层及以上为一层的40%-60%,常规而言地下一层为一层的50%-70%,具体情况还因根据估价对象的商业类型及周边的商业繁华程度确定。