摘要：
在前两篇文章中我们分别介绍了房地产开发的利润类型和成本核算方法，本文在此基础上分析了目前社会环境下测算房地产开发利润存在的困难和可能的途径；通过分析上市房企数据的广泛性和代表性论述了利用上市房企财务数据测算开发利润率的可行性；介绍了如何根据企业经营状况、产品业态、营销模式、收支构成、开发地域来选择测算数据来源企业；分析了便于测算的利润率类型并结合具体案例进行了计算说明。
关键词：
利润率；上市房企；财务报表；案例
—、房地产开发利润率取得的途径
估价中的开发利润是在正常条件下房地产开发企业开发该类不动产项目所能获得的平均利润，因此我们在从事估价工作中所选取的利润率要通过大量调查，选取同一市场上相似的房地产开发项目的利润率。在估价报告中对开发利润率取得途径的表述有：通过对估价对象所在地类似项目的调查、根据统计部门公布的数据、通过向当地房地产行业行政主管部门咨询等等。然而想要获得符合估价需要的开发利润率数据并不容易。
(一) 收集项目的开发利润率
如果能够收集到较多的项目利润率，就可以直接应用到估价中，简便快捷。直接收集项目开发利润率有三个途径，然而在实际操作中都很难实现。
1．从项目财务决算中获得
房地产开发项目的周期较长，影响财务决算的因素也较多，不及时决算的现象很普遍，因此很难同时取得满足估价所需的足够数量的样本的开发利润率。
2．从企业明细账中获得
直接查阅企业的明细账也能够获得开发利润率，但困难更大：
（1）大多数企业不会允许估价机构查阅其账目。
（2）开发产品的明细账内容非常复杂，往往还存在不规范的情况，估价人员很难发现并处理。
（3）我们在《开发利润与房地产估价（二）》（以下简称“文章2”）介绍了收入与成本是因果配比；收入与费用是时间配比，而开发项目一般是跨年度的，历年的期间费用很难按照因果关系分配到项目中去。
3．由市场价格推算
有人通过调查估价对象周边开发项目的售价减去估算的开发成本推算利润率，这种方法在操作过程中存在以下问题：
（1）估价要求的利润率应通过大量调查同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到，而估价对象周边是否存在足够数量的相似房地产开发项目？
（2）开发项目的售价在整个销售期内是不同的，一般是前低后高。调查得到的价格一般为时点价格，并非项目实际成交均价，以此推算出的项目利润率难以反映实际情况。
（3）项目开发成本依靠估价人员估算，难以准确反映每个项目的具体情况，因而无法保证利润率准确性。
综上所述，直接收集到足够数量的项目开发利润率在目前的社会环境和管理制度中难以实现。
（二）从企业财务报表中测算利润率
我们在文章2已经介绍了企业财务报表能够客观地反映开发项目的利润水平，那么从哪里收集企业财务报表呢？根据我们的调查，一般情况下统计部门、国资委、税务部门、金融机构或审计、资产估价机构有可能获得企业的财务报表，但其中只有统计部门会公布部分行业汇总数据，远远不能满足测算需要，而其它部门均不披露任何报表信息。
根据《证券法》规定上市公司应当定期公告财务会计报告和经营情况，且这些财务报告是由具有相应资质的会计师事务所出具的，数据相对真实可信。因此，通过查阅公开的上市房地产开发企业的财务报告获得企业的开发利润率，是在目前的社会环境下估价机构能够取得的、最可靠的数据来源。
二、利用上市房企数据测算开发利润率的可行性
上市房地产开发企业的财务数据具有广泛性和代表性。
（一）数据的广泛性
截止2012年12月31日，沪深两市房地产板块共计139支股票，涉及房地产开发企业共计128家；房地产上市企业总资产为22961.72亿元，总市值10793.94亿元。
上市房企的开发项目地域分布非常广泛，如保利地产在全国二十一个省、自治区、直辖市的42城市有开发项目，万科集团在二十三个省、自治区、直辖市的54个城市有开发项目。据统计，2012年年底沪深两市的上市房企开发项目遍及了全国二十九个省、自治区、直辖市及香港特别行政的152个城市（仅统计到地级市），地域覆盖面非常广泛。
可见上市房企虽然数量有限，但他们资产规模大，开发项目分布范围广，运作规范，经营情况稳定，信息公开，数据可信度高，基本可以反映国内房地产行业的客观情况。
（二）数据的代表性
上市公司的开发项目遍及全国各地，依据他们财务数据测算的利润率是否能反映在正常条件下房地产开发企业开发该类不动产项目所能获得的平均利润呢？
通过对部分有代表性的房地产开发企业的调查，我们了解到“8.31大限”后，各地开始认真完善、落实招拍挂出让国有土地和建立土地有形交易市场的相关制度和规范，土地供应逐步公开透明，开发商可以在各地的土地市场通过公平竞争取得土地，而市场化的竞争也使各类型企业在开发的成本费用标准方面也日趋一致，他们在投资之前对项目都要经过细致的分析、测算，决策的主要依据是利润回报水平而不是地理位置。尤其是集团型开发企业，他们有一套成熟的成本控制体系和高水平的策划团队，甚至开发产品都有固定的模式，因此他在管理水平、策划能力等方面的差距越来越小，因而他们追求的利润水平也将逐渐趋于一致，这是市场充分竞争的结果。
因此某个上市房企的财务数据是它在全国各地项目经营情况的汇总，而多家企业的平均数据则可以反映出同类开发产品的行业平均获利水平。
三、数据搜集对象的选择
上市房企经营情况不同，并非所有企业的数据都适合使用，选择哪些企业的数据要根据估价工作需要来确定。
（一）经营情况
从上市公司公告的年度会计报告中可以看出，有的企业并没有正常经营，收入和支出的数据不合理，这些企业的数据不宜采用；
（二）产品业态
不同企业的开发产品业态不同，有的以开发住宅为主；有的以开发商用物业为主。经过我们对开发企业的调查，在现阶段我国的房地产市场中，各种业态的开发产品获利能力是不同的。因此我们在集数据时不能仅仅依靠报表，还要分析企业的主要开发产品的情况，选择那些主要开发产品与估价对象业态一致的企业。
（三）营销模式
房地产开发企业开发产品的营销模式不尽相同，有的企业的产品中投资性房地产项目比重较高。投资性房地产与对外销售的房地产在收益水平上是有区别的，应该选择产品以销售为主的企业。
（四）收支的构成
营业收入包括主营业务收入和其他业务收入；营业成本包括主营业务成本和其他业务成本。如果其它业务收支过大就会影响我们测算利润率的准确性，因此应该选择那些与主营业务收支相比其它收支比例较小的企业。
（五）开发项目的地域性
由于种种原因，目前少数地区的土地招拍挂制度在执行中可能存在一定的不足，可能使得短期内少数地区的土地供应市场竞争不是十分充分，为了保证数据的客观性，建议现阶段在选择企业时优先选择那些主要开发项目与估价对象在同一地区的企业。
四、开发利润率的测算步骤
（一）利润类型的选择
我们在《开发利润与房地产估价》（以下简称“文章1”）介绍了企业会计核算中利润分为净利润、利润总额、营业利润等，其中营业利润是企业最基本经营活动的成果，也是企业一定时期获得利润中最主要、最稳定的来源。相比之下利润总额则是在营业利润的基础上加减与经营无关的营业外收支，净利润则是利润总额减去所得税的余额。我们利用企业财务报表数据测算开发利润率时，主要是考虑其开发经营的成果，营业外收支不应计入，而所得税包含在利润中或分开计算对最终估价结果没有影响，因此采用营业利润比较适合。按照会计公式：
营业利润=营业收入—营业成本—营业税金及附加—销售费用—管理费用—财务费用—资产减值损失+公允价值变动净收益+投资净收益
其中的资产减值损失、公允价值变动净收益、投资净收益等与营业收支无关，也应该剔除。则经过“加工”后的营业利润为：
营业利润=营业收入—营业成本—营业税金及附加—销售费用—管理费用—财务费用
需要说明的是土地增值税是在营业税金及附加中核算的，从中将其剥离出来是非常困难的，因此我们计算出的营业利润未包含土地增值税。
（二）利润率的类型的选择
我们在文章1、2中介绍了利润率的类型和房地产企业的成本核算与估价的差异，采用直接成本利润率基数存在开发间接费和资本化利息的差异；采用投资利润率基数存在资本化利息的差异；采用成本利润率基数则存在借款成本与投资利息的差异，要消除这些差异的影响都不太容易，因此采用的唯一口径完全相同的销售利润率最为适合。
（三）利润率的测算
1．计算营业利，
这是去除资产减值损失、公允价值变动净收益、投资净收益后的营业利润。
2．计算借款成本
我们在文章2介绍了房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息，有的计入成本，有的计入当期的财务费用。也就是说，项目借款成本除了财务费用外，还有一部分是在营业成本中的资本化利息，这就需要从营业成本中剥离出资本化利息。虽然企业财务报表中没有直接的数据，但我们可以利用财务数据之间的勾稽关系推导出来。
首先，我们从上市房企财务报表中现金流量表的分配股利、利润或偿付利息所支付的现金科目可以得到本年支付的股利与借款成本的合计数。
然后在所有者权益变动表中找出对所有者（或股东）的分配的合计数。
用本年现金流量表的分配股利、利润或偿付利息所支付的现金减去当年对所有者（或股东）的分配的合计数，即当年的财务费用与资本化利息之和，减去当年的财务费用就得到了当年资本化利息现金流。
通过会计分录可以看出：
所以本年主营业务成本中所包含资本化利息并不是当年支出的资本化利息，而是以前年度结转到成本中的。然而随着企业的持续经营，本年支出的资本化利息也会体现在以后各年的主营业务成本中。这样评估基准日以前相当于一般项目开发周期年数的各年的资本化利息算术平均数与评估基准日年度在营业务成本中的资本化利息就比较近似了，再加上本年的财务费用就得出本年借款成本。
严格上讲资本化利息还有可能结转到在建工程中，财务费用中的利息支出是收支的净值，这对我们的计算会有些影响，但房地产开发企业一般不会基建立项建设办公场所，金融活动主要是筹资，发生上述情况较少，我们也就不考虑了。
3．计算估价所需的利润率
剔除与营业收支无关的资产减值损失、公允价值变动净收益、投资净收益等后，营业利润为：
营业利润=营业收入—营业成本（含资本化利息）—财务费用—销售费用—管理费用—营业税金及附加
=营业收入—直接成本—借款成本—销售费—管理费用—营业税金及附加
营业利润+借款成本=营业收入—直接成本—销售费用—管理费用—营业税金及附加
在估价中房地产价格的构成为：
房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税金+开发利润
投资利息+开发利润（不含土地增值税）=房地产价格—土地取得成本—建设成本—销售费用—管理费用—销售税金（含土地增值税）
如果营业收入与房地产价格相等，则：
息前销售利润率=（营业利润+借款成本）／营业收入x 100%=（投资利息+开发利润）／房地产价格x 100%
这个销售利润率中的利润数值上等于估价中的开发利润和投资利息，我们也可以通过计算借款成本与投资利息的比例关系求得估价中开发利润率。
五、应用案例
估价对象位于北京市朝阳区XX路，建筑面积为40896.9平方米，为钢混结构写字楼，共18层，建成年代为2012年，设备设施及装修状况略。
采用成本法求取估价对象于估价基准日2012年3月25日的房地产公开市场价格。评估过程如下：
1．土地取得成本
由于估价对象所在区域土地市场比较活跃，可取得近期与估价对象类似土地的交易案例，因此采用市场比较法求取土地取得成本楼面价（过程略）。
土地取得成本= 25,000（元／平方米）
2．建设成本
建设成本主要包括建安工程费、红线内市政及室外工程费等，其主要开发建设成本项目及计算标准如下：
(1) 建安工程费
建安工程费包括建造房屋及附属工程（如消防设备等）所发生的土建费、安装费及装饰工程费。经计算确定估价对象于估价时点的建安工程费用为7,500元／平方米（过程略）。
(2) 红线内市政及室外工程费
红线内市政及室外工程费包括宗地红线内室外管线、围墙、绿化等工程所发生的费用，结合估价对象所处项目的具体情况，本次评估取10%，则：
红线内市政及室外工程费=7,500 x 10% = 750（元／平方米）
(3) 其它费用
包括勘察、设计、评估、监理、竣工验收、开发间接税费等费用，根据调查（过程略）一般在建安工程费与红线内市政及室外工程费之和的10%-15%之间，本次估价按10%计：
其它费用=(7,500+750)x 10%= 825（元／平方米）
（4）建设成本=(1)+(2)+(3)=7,500 + 750 + 825 = 9,075（元／平方米）
3．管理费用
管理费包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。根据调查（过程略）管理费确定为直接成本（土地取得成本与建设成本之和）的5%:
管理费 = (25,000+ 9,075) x 5%=1,703.75（元／平方米）
4．销售税费
销售税费是销售房地产所需的费用及应由开发商缴纳的税费，其中：销售费用包括广告宣传、销售代理费；销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，销售税费合计为房地产销售价格的9%。设估价对象单位价格为V，则销售税费总额为0.09V。
5．投资利息及开发利润
利用XX资讯系统查询，从沪深两市的上市房企中选取八家主要开发产品与估价对象类型相似的企业，对其2010-2012年的经营成果进行分析。
各企业2012年经营情况如表1所示。
按照本文第四部分中的方法，利用XX资讯系统查询计算所选各公司前三年(2010-2012年)的资本化利息现金流情况如表2。
前三年资本化利息现金流的平均数近似等于本年营业成本中的资本化利息。
根据表1和表2计算所选各企业2012年营业利润、直接成本、借款成本如表3。
其中：
营业利润=营业收入—营业成本—财务费用—管理费用—销售费用—营业税金及附加
直接成本=营业成本—资本化利息
借款成本=资本化利息+财务费用
各企业2012年利润率如表4。
其中：
息前利润=借款成本+营业利润
息前销售利润率=息前利润／营业收入x 100%
=（投资利息+开发利润）／房地X 100%
息前销售利润率取所选企业的平均值25.5%，则：
投资利息及开发利润= 0.255V
6．土地增值税
根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发项目土地增值税按照房地产销售收入减去扣除项目金额后的增值额采取差额累进的方法计算征收。其中扣除项目包括土地取得成本、开发成本、开发费用（按土地取得成本与开发成本之和的10%计算）、销售税金及土地取得成本与开发成本之和的20%的加计扣除项。
V—收入，C—直接成本，T—七地增值税。R—适用税主率，当增值率为0时
V – C x (1 + 10% + 20%) – 0.056V=0
V=1.38C
当增值率为50%时
{V – C x (1 + 10% + 20%) – 0.056V}÷ { C x (1 +10% + 20%) + 0.056V} = 0.5
V = 2.13C
V/C是收入与直接成本之比，它间接反映了项目增值率。由表4可知我们所选企业平均V／C为1.93，可以判断在我们采用的利润率下的项目增值率在0-50%之间，适用税率为R = 30%。（以此方法我们可以推导出各段增值率时的V/C，只是稍微复杂一些。但根据我们的调查，由于在目前的土地供应方式下，开发商土地取得成本较高，很少有增值率大于50%的项目。必要时对此进行验算。）
T = {V – C x (1 + 10% + 20%) – 0.056V} x 30%
=0.2832V - 0.39C
= 0.2832V – 13,289.25
7．房地产重置单价
房地产重置单价=土地取得成本+建设成本+管理成本+销售税费+土地增值税+投资利息+开发利润
V=25000+9,075 + 1,703.75 + 0.09V + 0.2832V- 13,289.25 + 0.255V
V = 60,488.17（元／平方米）
8．房地产价格
经估价人员依据买地查勘情况确定建筑物折旧为0，则：
房地产单价= 60,488.17（元／平方米）
房地产总价=60,488.17 x 40,896.9=247,377.85（万元）
六 总结
利用上市房企公开财务数据测算房地产开发利润率不是简单地引用数据，而是一个搜集、比较、筛选、修正的过程。该方法是目前市场环境下最具可行性的测算方法，其测算结果近似于行业平均水平，虽然还不是十分准确，但可以具体说明数据的来源以及量化的过程，使估价报告更加严谨。
虽然上市公司的财务报告都是对外公布的，但要在整个证券市场中寻找适合的房企的相关数据工作量非常大，依靠人工逐家对财务报告进行统计分析，既不能保证时间，又容易产生错误。目前市场上有多种证券资讯软件，可以帮助我们大大减少工作量，当然这需要一定的投资。
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