摘要：
商品房销售价格作为房地产开发中的重要一环，直接决定房地产项目的开发进度、销售速度、变现能力以及最终盈利。合理的定价策略及科学的定价体系成为商品房“一房一价”时代的必要产物。别墅，代表了商品房的价值顶端，其一房一价定价策略更需适宜的研究方法和最佳的价格制定体系。本文对影响别墅的环境因素和产品因素进行剖析，结合层次分析法构建出别墅“一房一价”的最终体系。
关键词：
别墅；一房一价；定价体系：层次分析法
一、引言
目前，学界对于别墅项目“一房一价”的研究还比较少，缺乏成熟合理的定价体系。我司在承担无锡某别墅项目定价课题的过程中，对别墅价格影响因素进行了细致地分析研究，采用不同的研究方法分别计算环境因素和产品因素系数。别墅“一房一价”定价体系形成了若干成果。
二、别墅“一房一价”影响因素认知
作为商品房的贵族，别墅家族从立地、造型、面世等环节，吸引着众多目光，其身价是最为关注的焦点之一，别墅价格应当遵循一套切实可行的科学体系。笔者在对现有别墅定价技术的梳理过程中发现大多为普通住宅市场比价法的简单移植，对于别墅特质的关注存在欠缺。总的来说，别墅产品的价格影响因素可以分为环境影响因素和产品影响因素两大类，其“一房一价”体系如图1所示。
对于环境影响因素，笔者通过层次分析法计算各环境子因素权重。对于产品因素的计算，我们采用的是定量计算的方法。综合环境和产品因素，我们得出别墅“一房一价”定价系数。本文中的案例是我司为无锡某顶级别墅项目二期承担的定价课题，选取了一期成交别墅作为可比案例，得出二期别墅可比修正价格。最后，考虑时间因素，对时间形成的价差进行修正，得到最终的“一房一价”。
三、层次分析法确定环境因素系数
1．层次分析法及其基本流程
层次分析法(AHP法)是美国运筹学家T.L.saaty等人于20世纪70年代提出的对复杂问题做出决策的一种新方法。这种方法融合了定性和定量方法，将复杂的问题分解为若干组成因素，再将这些因素按支配关系分成若干组，形成有序的递阶层次结构模型，通过两两比较的方式，构造比较矩阵，计算各要素的权重。本文利用层次分析法，确定构成环境因素的各子因素的权重。主要包括三个步骤：
（1）构造判断矩阵。设影响目标评价的因素有ai(i=1，2，3，…，n)，设alj为因素ai相对于因素aj的重要程度，aij确定方法见表1。
结合表1的标度方法组成如下判断矩阵： 
（2）计算各因素权重。计算判断矩阵的最大特征根λmax对应的特征向量W：
Aw=λma xw
将W进行归一化（即向量各元素之和为1），即得到权重分配。
（3） 一致性检验。一致性检验是判断矩阵构造是否合理的步骤。实际中往往有可能出现不合理的状况，例如考虑三个因素a1、a2、 a3，如果a1相对与a2的重要程度a12=a1：a2=3，而a2相对于a3的重要度a23=a2:a3=2，那么理论上a1相对于a3的重要程度a13=3 x 2=6。如果在实际打分偏离6太大，且判断矩阵中出现的不合理打分达到一定程度，那么矩阵就不合理了。检验过程中使用公式：
其中，一般一致性指标CI由公式
给出，平均随机一致性指标RI通过表2可查。
一般，当一致性比率CR < 0.1时，认为A的不一致程度在容许范围之内，通过一致性检验，否则，必须重新调整判断矩阵。
2. 层次分析法在别墅“一房一价”定价中的具体应用
（1）明确求解问题
别墅“一房一价”定价体系中，环境影响因主要包括：景观视野、建筑朝向、主要庭院方位以及噪音。因环境因素的各个指标无法直接精确定量，需通过统计方法计算上述四个指标对环境影响因素的作用权重。
（2）建立递阶层次结构
根据专家意见和工作实践，对别墅“一房一价”定价体系所涉及的因素进行分类，将决策目标和决策对象按它们之间的相互关系分为目标层和指示层，建立一个各因素相互联结的递阶层次机构。本文所举案例环境因素的指标分为景观视野、建筑朝向、主要庭院方位、噪音，具体层次结构如图3。
(3) 构造判断矩阵
对指标层的各元素分别关于目标层进行两两比较，构造判断矩阵。将C1（景观视野），C2（建筑朝向），C3（主要庭院方位），C4（噪音）四个因素相对于定价目的分别确定它们的权重，即它们相对于目标的重要程度。
笔者通过咨询专业的房产估价师，结合上述标度方法，对无锡某别墅项目进行环境影响因素研究，得出以下判断矩阵：
（4）计算重要性排序
计算上述环境因素矩阵的最大特征根，其对应的特征向量为：
W=[-0.9442，-0.2835，-0. 1473，-0.0798]
归一化后得到的权重向量为：
W=[0.649，0.1948，0. 1013，0.0548]
即景观视野、建筑朝向、主要庭院方位和噪音的权重分别为0.649，0.1948，0.1013，0.0548。
（5）一致性检验
本文项目中求解得到λmax=4.1132, RI通过查询表2得到，则
所以判断该矩阵通过了一致性检验。
（6）环境影响因子赋值标准
每套别墅的四类环境影响因素禀赋存在差异，得分也不同，本例中根据特尔非法建立如下打分标注，见表3。
(7) 确定环境综合影响因素系数
环境影响因子所得分值与各自对应的环境因素权重相乘，得出单项环境影响因素的得分值，四类环境因素所得分值相加后除以100，即为“一房一价”环境综合影响因素系数。可用以下公式表示：
环境综合影响因素系数= (0.649x景观视野影响因子得分+0.1948 x建筑朝向影响因子得分+0.1013 x主要庭院方位影响因子得分+0.0548 x噪音影响因子得分)/100
四、定量分析确定产品因素系数
1．产品影响因素研究方法
有关产品的影响因素，通过面积表现出精确的定量关系，如主体面积和附加面积的占比与单价呈明显的比例关系。可见，产品影响因素研究方法与环境影响因素研究方法不同，更适宜采用量化计算的方法、
2．产品影响因素构成
产品影响因素包括建筑形态系数、主体律筑比值系数以及附加值系数。其中，别墅的庭院以及净赠送面积并不在计价面积范畴内，因此，附加值系数由庭院价值系数和净赠送面积价值系数组成。
（1）建筑形态系数
别墅建筑形态主要包括独栋、类独栋、双拼、联排、叠加等。在别墅项目定价当期，需首先选择占比最多的一类别墅形态作为基准户型系数，设定为1即100%。若当期为纯建筑形态，则建筑形态系数统一为1。若包括两种以上（含两种）建筑形态，它们之间的系数关系可以通过与区域高层价格的对比关系设定。如笔者前文所提的无锡某别墅项目一期所推建筑形态包括联排、双拼及三层类独栋，根据区域市场价格，若以高层价格为基准价格，三层类独栋：双拼：联排：高层的价格关系为2.1:1.8:1.5:1，由此推导出双拼与三层类独栋的价格比约为1:1.17，与联排的价格比约为1：0.83。该项目当期以双拼别墅为主，建筑形态系数可见表4。
（2）主体建筑比值系数
主体建筑面积包括地上建筑面积和地下建筑面积，通俗来讲就是可供生活起居的面积。我们合理认为，作为在其他因素不变的情况下，别墅价值与可供生活面积占单套面积比例成正比关系，由此得到主体建筑比值如下：
其中：单套建筑面积=车库面积+主体建筑面积（地上面积+地下面积）
(3) 附加值系数
为了简单解释附加值系数，假设客户得到的每一使用面积（包括庭院）功能相同，实际是将全部使用面积折算到计价面积（单套面积）上，若抛去附加面积的单价SO，则加上附加因素后的实际售价S1应该为：
其中，庭院面积／单套建筑面积=庭院价值比。对于赠送面积，主要分为四部分，即室内、内庭赠送、露台、阳台，由于室内、内庭、露台、阳台单位面积的使用价值各异，通过分析，我们确定它们之间的赠送率比值关系为1:0.5:0.5:0.2，因而我们得出净赠送面积=室内赠送面积x1+内庭赠送面积x 0.5+露台赠送面积x 0.5 +阳台赠送面积x 0.2。所以，附加系数可以用庭院价值比和赠送价值比来表示：
附加系数=1+（庭院面积+室内面积+0.5庭院面积+0.5露台面积+0.2平台面积） ÷单套面积
=（1+庭院价值比+赠送价值比）
(4) 确定产品综合影响因素系数
上述三个产品影响因素系数相乘，即为“一房一价”综合影响因素系数。可用以下公式表示：
产品综合影响因素系数=建筑形态系数X主体建筑比值系数X附加值系数
3．别墅“一房一价”定价综合系数
由环境综合影响因素系数和产品综合影响因素最终确定别墅“一房一价”定价的综合系数，可用公式表示如下：
别墅“一房一价”综合系数=环境综合影响因素系数+产品综合影响因素系数
五、比较案例价格修正
1．初次定价别墅项目
拟定价别墅项目若为初次定价，需选定市场可比案例3-5个，从区域、环境、产品特征、公共配套设施、附加值等因素方面，运用层次分析法确定各因素权重。接着根据影响别墅价格的五个因素运用层次分析法分别对拟定价项目和可比案例进行打分。分值越高，说明此楼盘越好，则其价格也应高。（方法基本同上，此处不做详细介绍）。
2．非初次定价别墅项目
拟定价别墅项目已有前期推售产品价格，并有实际成交案例，则可选择3-5个成交案例作为可比案例，根据前文介绍的环境影响因素系数和产品影响因素系数计算方法对成交案例综合系数进行修正，由修正后系数乘以成交案例成交单价，即得出该可比案例的可比价格。可比修正价格可用如下公式表示：
六、时间修正
考虑房地产价格随时间的变动，比较案例价格需做一定的时间修正。修正价格幅度可以依据官方公布的与房价息息相关的数据。如产监处公布的区域商品住宅均价变化情况、区域GDP发展变化情况等。涨跌幅度即为时间修正系数，该系数与可比修正价格相乘，即得出最终的“一房一价”。
七、结语
传统的商品房定价中，最常用的方法为比较法，通过比较调整可比实例的价格得到拟定项目的价格，别墅亦不例外。客观来说，比较法充分考虑到了市场对价格的影响，但由于别别墅较普通住宅更为特殊，影响因素较多且机制复杂，细致剖析其成因、研究定价体系是有必要的。层次分析法有机地结合了定量分析与定性分析，用决策者的经验判定各因素相对重要程度，进而计算出各因子的权重，这个方法非常适于别墅“一房一价”定价体系中的环境影响因素的打分。而对于产品影响因素，因存在明显的定量关系，我们采用数值方法进行计算。
