摘要：
伴随着城市发展的步伐，土地作为城市发展的重要载体，逐步衍生或改变了其传统的利用方式。本文结合实践体会，列举了城市发展中五类热点土地的利用方式，并对其中涉及到的土地价值评价进行了探讨性的思考。
关键词：
城市发展；估价实践；价值思考
一、引言
伴随我国城市经济发展的转型大潮，各个城市的发展路径、发展要素、实施方式、政策引导等方面呈现出创造性和丰富性的特点，各类型专业机构在其中发现商业机会的同时，同样面临着挑战、思考和专业上的对接适应。作为土地价值的评估者，笔者身处其中，深感这种浪潮下对待这些新鲜事物的反思以及对自身价值的思考倍显重要。
土地作为城市发展中非常重要的物质载体，近几年，土地利用方式逐步发生了一些变化。深圳是中国第一个经济特区，已发展成为具有一定影响力的国际化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。以深圳为例，可以发现以下土地利用方式成为近期市场研究及探讨的热点： (1) 城市更新下存量土地再次开发利用； (2) 产业转型下土地最高最佳使用； (3) 产城融合下土地集约利用；(4) 地下空间的开发与利用； (5) 公共资源开发与商业地产配置利用。
二、城市发展带来的土地利用方式的变化
1．城市更新下存量土地再次开发利用
深圳历经30多年的发展，已经成为现代化的大都市，随着经济的快速发展、人口的急剧增长，城市发展与有限土地之间的矛盾日渐突出，如何提高土地利用效率和质量，以此促进深圳可持续发展？如何通过城市更新，对城市土地进行二次开发？如何通过做好城市发展单元规划，让城市居民生活得更美好？所有这些问题摆在城市管理者的面前。从2009年深圳市政府颁布《深圳市城市更新办法》（试行），到2013年年初,《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》和六个附属文件①（简称“1+6”）的出台，都可以深刻感受到政策支持的力度与紧迫性，投资市场的操作诉求逐步清晰化的同时，市场上的参与者包括政府相关部门、物业原权利人、开发企业、社区经济组织等机构都在积极探讨一条利益重新分配的和谐发展之路。
我们接受过各个主体的委托，完成了一些城市更新项目的研究和价值评估工作，发现城市更新项目的土地价值的问题是开发企业、合作单位、政府部门共同关注的核心问题。在这类工作中，我们发现在土地市场成交案例非常匮乏的情况下，估价师可以使用的专业工具实际并不会太多，剩余法是主要采用的方法，那么剩余法中的对房价的预测、开法时序的安排、成本投入估算等参数的确定就显得非常重要了。众所周知，城市更新项目基本在城市建成区，现状交通拥挤、停车位严重不足、公共设施陈旧，因此城市更新项目是以城市综合体开发为主要形式，其中包括：住宅、公寓、办公、酒店、商场、商业街等多种物业形态，估价师在判断物业的开发价值时就需要细心整理项目资料、规划指实、规划方案和市场数据，对项目的竞争性、独特性和市场可能的接受程度要有全面清晰的判断；大型商业、高星级酒店、停车场等长期持有经营性物业，其未来的经营方式的预期以及对其合理的开发评估价值也不是一件容易的专业工作。上面的分析如果不全面、细致，不同的估价师对判断更新项目的开发价值会有较大的差异性，从而将直接产生土地价值有比较大的差异。
由于城市规划及法定图则的限制，我们也碰到过一些项目缺乏明确的规划指标指引，但客户需要在启动城市更新前期初步了解项目价值的情形。这情况会更为复杂和具有挑战性。估价师需要从多角度来分析项目可能的规划用途和规划指标。一方面了解上层次规划对项目的影响和约束，一方面需要从区域发展角度提出发展方向，再从市场和供需角度提出最佳发展方向，还要从项目自身建设条件，例如：交通通达性、周边建设情况、噪音污染、资源利用等多因素综合分析，为了得到项目市场可行、政策可能的规划指标，估价师的工作方式也需要与政府、规划机构、委托方进行多方沟通，多角度了解项目的发展方向及相关约束条件。
2. 产业转型下土地最佳最高使用
城市发展的动力源至产业的发展和壮大，早期的工业是以来料加工、三来一补等劳动密集型产业带动城市的发展，随着城市的经济发展转型，第二产业的转型和升级成为像深圳这类城市产业发展的主流形态，现代服务业和先进制造业“双轮驱动”，推动深圳产业结构调整优化升级，产业结构明显优化，现代产业框架体系初步形成，高新技术、金融、物流、文化四大支柱产业增加值占GDP的比重不断上升，目前已超过6成。“产业孵化器”、“产业加速器”、“中小企业上市总部基地”等新型产业园成为市场供应的主流产品。深圳市的产业用地也从之前的单一“工业用地M类”转变为“新型产业用地MO类”、“普通工业用地M1类”、“特殊工业用地M2类”、“物流用地W类”等多用途。
产业转型下，政府为支持某些产业，会在价格、租金和经营方式上有优惠政策，这些特殊情况估价师在做新型产业用地价值评估时需要谨慎处理的；另外，随着产业转型，产业上下链条中不同的企业对产业物业类型提出不同诉求，市场上产业物业的产品类型也越来越丰富，包括：产业别墅、商务花园、办公用房、产研用房、以及结合轻生产的厂房等多种类型，不同类型的产业物业其建设标准不同、目标客户不同，而且不同的产业类型对租金和售价的接收程度也会有差异性。估价师需要及时转变观念，充分了解市场的变化和发展趋势，对产业转型下工业类土地的最高最佳利用有一个合理的分析和判断。产业用地的价值可能会远远大于基准地价中的指导价，当然也可能价值相当。
3．产城融合下土地集约利用
早期发展的工业园区因政策限制、规划条件等原因，导致园区内配套不足，园区物业功能单一，园区缺少活力和多样性。产城融合是近期城市规划领域中提出的新颖理念。产城融合其特点就是产业用地(M类)与居住用地(R类)及商业用地(C类)等多种类型用地根据城市规划诉求给于立体混合利用，形成配套完善、区域活动多样、有活力的城市发展新区。这种情况一般会出现在城市尚未发展的陌生区域，估价师在做这类土地价值评估时，需要研究和理解的是这种规划理念下区域未来的发展前景和现实市场的接受程度，从而才能够评估某时点土地在集约利用条件下合理的市场价值。
4．地下空间的开发与利用
地下空间的开发利用也是近期市场热点，国内外地下空间利用有非常多的成功和失败案例，随着地铁的大量建设运营，地下空间已经不是简单的地下商业街、停车场或人防工程，地下空间可以与商业、公园、公众集散地、公共设施等有机结合，它以成为全天候不受天气影响的城市时尚潮流场所。目前不少城市有专门的地下空间规划，估价师在面对这类项目时，可能需要从地下空间规划、地块条件、交通出行、人流动线等多方位来分析项目的地下空间价值。地下空间的价值不是简单的地面价值的0.7倍，可能是1.0倍也可能是1.2倍或其它关系。
5．公共资源的开发与商业地产配置利用
在公共设施建设领域，出现了引入社会资金建设方式，比如文化中心、大型体育设施、公园等项目，项目建设方式通常会采用大家熟悉的BOT、BT或招拍挂方式，社会上不少企业也在积极承担和积累这类型设施的管理经营经验，在设计前期，经营方对公共设施的规划指标、规划方案提出合理的建议，以便于项目日后的管理和经营，这是一种引入社会资金开发公共设施非常好的作法，那么在面对这类公共设施搭配商业地产项目时，估价师为给出合理的价值意见，需要面临着公共设施的固定资产投资、未来的经营成本、商业地产的开发价值的判断等新的挑战，这些也不是估价师过往经常碰到的专业问题。
三、一些总结和思考
土地是一类非常特殊的资产，土地的规划建筑指标、使用权益的限制、交易不活跃、市场相对垄断、政策的干预性等多种复杂因素，使得对其价值的评估其实是一项非常艰苦和有趣的工作。
上述情况只是列举了近期碰到的几种情况，城市发展的步伐和方式转变非常快，作为非常重要的城市资产，土地资源的管理和开发利用也面临着土地管理制度的创新以及投资市场的积极应变。
土地利用问题涉及到城市规划、产业引导、财政收入、政策支持等多个领域，估价师作为经济社会中价值评价者，承担着社会责任的同时也可能背负着多方的质疑，因此这对于估价行业从业者而言，面临着新的考验和商业机会，保持市场敏锐度，对其他领域专业知识的积极汲取，对传统估价方法、估价工具的创新提出了新时代条件下的专业要求。
在市场实践中我们已经深刻感受到城市发展对估价师提出的新的挑战，市场信息已经不仅仅局限在成交案例、成本造价等过往估价师收集调研的资料方面，而对城市发展的理解，了解城市发展中产业政策、规划条件、投资市场关注重点、新型技术对地产发展影响等方面的知识越来越重要。正如一位前辈谈到，“如果估价师可以再一次成为预见未来的一部分，通过分析整个市场状态，帮助企业、政府和私人将房地产市场塑造成为一个对全人类来说都是可持续的、理性的资产，那么这个专业的活力将是勿庸置疑的。”这些充满美好的愿景与大家共勉，希望和我们一样身处其中的估价师可以在城市发展的进程中，从价值分析角度给到独特的、并具有建设性的专业意见。
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