摘要：
《国有土地上房屋征收评估办法》规定：房屋征收过程中机器设备搬迁费可以委托房地产估价机构通过评估确定。该规定为房地产估价机构进行机器设备搬迁费评估提供了明确的政策依据。本文旨在通过分析机器设备搬迁费评估的四种常见做法及其优缺点，探索如何提高估价专业水平，同时建议房地产估价机构做好机器设备搬迁费评估的相关技术准备。
关键词：
房屋征收；机器设备；搬迁费评估；技术路线
在房屋征收过程中，除了一般的房屋及其装饰装修、附属物附属设施评估外，房地产估价机构往往也会涉及机器设备搬迁费评估问题。本人结合在江苏省泰州市海陵区某水泥厂地块拆迁评估等工作中涉及的机器设备搬迁费评估实践，就其在具体实施程中出现的问题，谈一点肤浅的看法。
—、机器设备搬迁费评估的四种常见做法及其优缺点
在《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）与《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）等新政策颁布前，因《城市房屋拆迁管理条例》以及《城市房屋拆迁估价指导意见》未对机器设备搬迁费评估做出明确规定，房屋征收部门在具体操作时，只能依据现行相关法律法规，结合地方实际，因地制宜，采取符合当地特点的做法。经笔者归纳整理，在新政策颁布前，机器设备搬迁费评估的四种主要做法及其优点大致如下：
第一种做法：由承担该项目的房地产估价机构直接参照《资产评估准则》进行评估。
优点是操作简便，职责明确；缺点是要求房地估价机构具有机器设备搬迁费评估的技术能力，否则该机器设备搬迁费评估结果可能偏离实际。
第二种做法：由承担该项目的房地产估价机构委托有资产评估资质的机构进行专项评估，然后将机器设备搬迁费评估结果合并到房屋征收评估报告中，形成一份总报告。
优点是理论上可以保证评估结果准确，职责也较为明确。关键是：房地产估价机构在与资产评估机构签订机器设备搬迁费专项评估委托合同时，必需明确界定机器设备搬迁费的评估范围，分清各自职责，资产评估机构应就受托的机器设备搬迁费评估结果对房地产估价机构负责，房地产估价机构对房屋征收报告结果负总责。缺点是因房地产估价机构需按约定支付资产评估机构相应的机器设备搬迁费评估费，而现行的资产评估收费标准往往略高于房屋及其装饰装修、附属物附属设施征收评估收费标准，而且可能涉及增值税小规模纳税人开票重复纳税等问题，从而导致房地产估价机构在相关机器设备搬迁费评估费结算时，可能会出现收不抵支的问题。
第三种做法：将机器设备搬迁费评估项目单列，由房屋征收部门参照房地产估价机构产生的方式，选取有资产评估资质的机构进行专项评估。
优点是既从理论上保证机器设备搬迁评估结果准确，又可以避免第二种做法可能出现的房地产估价机构收不抵支的问题。缺点是房屋征收部门须增加工作量，以协调房地产估价机构与资产评估机构之间的关系。这是因为房地产估价机构与资产评估机构都单独出具评估报告，直接对房屋征收部门负责，双方如未就房屋及其装饰装修、附属物附属设施的评估范围与机器设备搬迁费的评估范围做出明确界定，上述两份报告的评估范围很可能重叠或漏项，进而导致虚增或低估补偿价值。例如，对水泥厂的散装水泥灌装库、包装库、生料库、熟料库等进行征收评估时，通常既会涉及房屋及其附属物附属设施的评估，也会涉及机器设备搬迁费评估，二者的评估范围必须明确界定。
第四种做法：针对可能涉及机器设备搬迁的房屋征收项目，房屋征收部门要求房地产估价机构必需同时具备相应的资产评估资质。
这种做法的优点也是理论上可以保证评估结果准确，同时职责也较为明确；缺点是缩小了那些不涉及机器设备搬迁的被征收人选择房地产估价机构的范围。
二、机器设备搬迁费评估宜由房地产估价机构承担
最新出台的《征收条例》及《评估办法》对房产估价机构进行机器设备搬迁费评估提供了明确的政策依据。
《评估办法》第十四条规定：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
据此，本人建议采用前述第一、第二种相结合的做法，即：对于一般的机器设备搬迁费评估，房产估价机构通常力所能及，宜由房地产估价机构参照资产评估准则等直接评估；对于专业性较强的机器设备搬迁费评估，如房地产估价机构自感知识有限，宜由房地产估价机构另行委托资产评估机构专项评估，然后通过引用，将机器设备搬迁费评估结果合并房屋征收评估报告中，形成一份总报告。
这样做的好处是：
（1）房地产估价机构可以通过对估价人员进行机器设备搬迁费评估的业务培训，招聘一定数量的机器设备评估专业人员，来提高本机构的机器设备搬迁费评估能力；可以通过寻求合作资产评估机构评估收费折让的方式，来避免评估费收不抵支。上述操作往往简单易行。
（2）由房地产估价机构承担机器设备搬迁费评估，符合《评估办法》第十四条的规定，也就是所谓于法有据。
（3）由房地产估价机构委托资产评估机构，通过签订委估合同，明确约定房屋及其装饰装修及附属物附属设施评估范围与机器设备搬迁费评估范围。有利于防止重复评估或漏项评估，进而提高评估准确度；还有利于明确房地产估价机构与资产评估机构各自职责，防止发现问题后，相互推诿，无人负责。
如采取前述第三种做法，即由房屋征收部门参照房地产估价机构产生的方式，确定承担机器设备搬迁费评估的资产评估机构，宜明确承担该项目的房地产估价机构为牵头单位。
至于第四种做法，即要求房地产估价机构必须同时具备资产评估资质，建议慎重采用，除非有充分的理由说明该房屋征收项目涉及的机器设备搬迁费评估不可以委托房地产估价机构承担。
三、房地产估价机构宜先“练好内功”
承上所述，房地产估价机构无论是自行参照《资产评估准则》评估，还是委托资产评估机构评估，都应当做一些相关技术准备，“练好内功”，以便尽快胜任相应工作，不辜负《评估办法》赋予的职责。
为此特别提请注意以下事项：
1．房屋征收过程中机器设备搬迁费评估与资产评估的侧重点略有不同
房屋征收过程中，机器设备搬迁费评估的对象一般是机器设备在价值时点的搬迁费用；当机器设备不适宜搬迁（即机器设备一搬迁就会造成损坏）时，则需评估机器设备的净值、其侧重点为补偿费用评估。
而资产评估活动中评估的对象则是机器设备根据其预期用途，在继续使用或变现、原地使用或移动使用、现行用途使用或改变用途使用的评估假设前提下，于评估基准日的资产价值，其侧重点为资产价值评估。
例如，水泥厂房屋征收项目涉及一台带有砼设备基础的ST变幅起重机，在进行机器设备搬迁费评估时，评估假设应为移地使用，通常应考虑该砼设备基础的价值；若为出售该起重机而进行资产评估时，评估假设应为变现，则往往不应考虑该砼设备基础的价值。
2．房屋征收过程中机器设备搬迁费评估的技术路线
评估机器设备搬迁费时，通常先将机器设备分两大类：一类是可搬迁的机器设备。一般参照资产评估准则及行业标准等，以拆卸费、运杂费、安装调试费（含设备基础）之和予以评估补偿。另一类是不可搬迁的机器设备（即一搬迁就损坏的机器设备）。一般参照资产评估准则等，采用重置价结合成新的方法评估机器设备的净值。
3．房屋征收过程中机器设备搬迁费评估的行业数据
当前机器设备搬迁费用评估的行业数据主要有四个：一是《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；二是中国机电数据网(http://price.86mdo.com/)；三是国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件；四是评估机构收集的（含询价）的取价资料、参数资料等。
4．房屋征收过程中机器设备型号规格的识别及询价
识别机器设备型号规格时，通常先将机器设备分为外购机器设备和自制、非标机器设备两大类。对于外购机器设备，一般通过拍摄机器设备铭牌、核查机器设备购置合同、票据等原始资料，来识别机器设备型号规格，然后通过查阅报价手册或市场询价，确定机器设备的购置价，再以该购置价为基础，评估机器设备搬迁费；对于自制、非标机器设备，一般采用重置价计算模型一综合估价法，通过估算主材费和主要外购件费，以主材费为基础，根据其与成本费用的关系指标估算出相应成本，另外考虑一定的利润、税金和设计费，估算出机器设备的重置价。其计算公式为：
RC=(Mrm/Km+Mpm) x (1+Kp) x ( 1+Kd/n ) x (1+rt)
式中：RC一机器设备的重置价
Mrm—主材费
Km一成本主材费率（不含外购件）
Mpm-主要外购件费
Kp—成本利润率
Rt—综合税率
Kd一非标准设备的设计费率
n—非标准设备的生产数量
之后再以该重置价为基础，评估机器设备搬迁费用。
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